Come si calcola l’IMU
L’IMU è un’imposta annuale sul possesso di immobili, dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi di possesso. Per i fabbricati il calcolo parte dalla rendita catastale:
- Rivalutazione: rendita catastale × 1,05 (aumento del 5%).
- Base imponibile: rendita rivalutata × moltiplicatore della categoria catastale (tabella sotto).
- Imposta: base imponibile × aliquota del Comune × quota di possesso × mesi ÷ 12.
Esempio: seconda casa A/3 con rendita di 750 €, aliquota 1,06%. Base imponibile 750 × 1,05 × 160 = 126.000 €; IMU annua 126.000 € × 1,06% = 1.335,60 €, da versare in due rate di 667,80 €. Per i terreni agricoli la base è il reddito dominicale × 1,25 × 135; per le aree edificabili è il valore venale al 1° gennaio.
Moltiplicatori per categoria catastale
| Categoria | Moltiplicatore |
|---|---|
| Abitazione (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7) | 160 |
| Abitazione di lusso, villa, castello (A/1, A/8, A/9) | 160 |
| Box, cantina, magazzino, tettoia (C/2, C/6, C/7) | 160 |
| Ufficio o studio privato (A/10) | 80 |
| Negozio o bottega (C/1) | 55 |
| Laboratorio, palestra, stabilimento balneare (C/3, C/4, C/5) | 140 |
| Collegio, scuola, ospedale, ufficio pubblico (gruppo B) | 140 |
| Banca o assicurazione (D/5) | 80 |
| Capannone, albergo, opificio (gruppo D, escluso D/5) | 65 |
| Terreni agricoli (reddito dominicale rivalutato del 25%) | 135 |
Aliquote IMU 2026
La legge fissa un’aliquota base e i limiti entro cui ogni Comune può muoversi con la propria delibera.
| Immobile | Aliquota base | Massima |
|---|---|---|
| Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e pertinenze | 0,5% | 0,6% |
| Altri fabbricati (seconde case, negozi, uffici) | 0,86% | 1,06% |
| Fabbricati del gruppo D (di cui 0,76% allo Stato) | 0,86% | 1,06% |
| Terreni agricoli | 0,76% | 1,06% |
| Aree edificabili | 0,86% | 1,06% |
| Fabbricati rurali a uso strumentale | 0,1% | 0,1% |
I Comuni che applicavano la maggiorazione TASI possono arrivare all’1,14% sugli altri fabbricati. Sull’abitazione principale di lusso spetta una detrazione di 200 € l’anno, rapportata ai mesi e alla quota.
Scadenze: acconto e saldo 2026
- Acconto: 16 giugno 2026, pari alla metà dell’imposta calcolata con le aliquote dell’anno precedente.
- Saldo: 16 dicembre 2026, a conguaglio con le aliquote 2026 pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre. Se il Comune non ha pubblicato in tempo, valgono le aliquote dell’anno precedente.
- È possibile pagare tutto in un’unica soluzione entro il 16 giugno.
Chi non paga l’IMU
- L’abitazione principale non di lusso e le sue pertinenze (una per categoria C/2, C/6, C/7). Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022 l’esenzione spetta anche a ciascun coniuge che risiede e dimora in un Comune diverso.
- La casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli con provvedimento del giudice.
- Gli alloggi sociali, le cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci e i fabbricati costruiti per la vendita (beni merce) finché restano invenduti e non locati.
- I terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, quelli nei Comuni montani o collinari individuati dalla circolare n. 9/1993 e nelle isole minori.
Riduzioni
- Comodato gratuito a figli o genitori: base imponibile ridotta del 50%, se il contratto è registrato, il comodatario vi risiede e il comodante possiede in Italia un solo altro immobile abitativo, adibito ad abitazione principale nello stesso Comune. Non vale per A/1, A/8, A/9.
- Affitto a canone concordato (L. 431/1998): imposta ridotta al 75%.
- Fabbricati inagibili o inabitabili e di interesse storico-artistico: base imponibile ridotta del 50%.
Come si paga: F24 e codici tributo
L’IMU si versa con il modello F24 (anche semplificato) indicando il codice catastale del Comune e il codice tributo:
| Codice | Immobile |
|---|---|
| 3912 | Abitazione principale di lusso e pertinenze |
| 3913 | Fabbricati rurali a uso strumentale |
| 3914 | Terreni |
| 3916 | Aree fabbricabili |
| 3918 | Altri fabbricati |
| 3925 | Gruppo D, quota Stato |
| 3930 | Gruppo D, quota Comune |
Ogni riga si arrotonda all’euro: per difetto fino a 49 centesimi, per eccesso da 50 in su. Molti regolamenti comunali esonerano dal versamento quando l’imposta annua non supera 12 €. Il calcolatore mostra gli importi già arrotondati per l’F24; se hai più immobili dello stesso tipo nello stesso Comune, somma le imposte e arrotonda il totale.
Domande frequenti
Come si calcola l’IMU 2026?
Quando si paga il saldo IMU 2026?
Sulla prima casa si paga l’IMU?
Dove trovo l’aliquota IMU del mio Comune?
Come si calcola l’IMU se ho comprato o venduto la casa durante l’anno?
Cosa succede se pago l’IMU in ritardo?
Fonti normative e metodologia
- L. 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 738-783 · disciplina dell’IMU
- L. 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, c. 166 · arrotondamento all’euro dei tributi locali
- Corte costituzionale, sentenza n. 209 del 2022 · abitazione principale dei coniugi residenti in Comuni diversi
- Agenzia delle Entrate – Risoluzione n. 35/E del 12 aprile 2012 · codici tributo IMU per il modello F24
- MEF – Dipartimento delle Finanze: delibere e prospetti delle aliquote IMU
A cura di Swapnil Sawandkar, responsabile editoriale. Parametri aggiornati al 23 settembre 2026 sulla base delle fonti elencate. Come lavoriamo e come segnalare un errore: metodologia.