Calcolo rata mutuo

Come si calcola la rata del mutuo

Quasi tutti i mutui italiani usano l’ammortamento alla francese: la rata resta uguale per tutta la durata (se il tasso non cambia) ed è composta da una quota di interessi, calcolata sul debito residuo, e da una quota di capitale che restituisce il prestito.

• rata = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
• C = importo del mutuo; i = TAN ÷ 12; n = anni × 12.

Con 150.000 € al 3% per 25 anni: i = 0,25% al mese, n = 300, rata = 711,32 €. Nella prima rata gli interessi sono 150.000 × 0,25% = 375 € e il capitale restituito 336,32 €; nell’ultima quasi tutta la rata è capitale. Il piano di ammortamento nel calcolatore mostra come si sposta l’equilibrio anno dopo anno.

Rata mensile per importo e durata (TAN 3%)

Valori indicativi a tasso fisso del 3%. Per un altro tasso inserisci l’offerta della tua banca nel calcolatore.

Quanto puoi chiedere alla banca

Due rapporti guidano la decisione della banca, insieme alla stabilità del reddito e alla storia creditizia:

• Rata/reddito: la rata non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile della famiglia, comprese altre rate già in corso.
• LTV (loan to value): il mutuo non supera di norma l’80% del valore dell’immobile stimato dal perito. Con la garanzia del Fondo prima casa gestito da Consap alcune categorie (giovani, famiglie numerose, genitori soli, inquilini di case popolari) possono ottenere finanziamenti oltre l’80%.

Scegli «Quanto posso chiedere» e inserisci la rata che puoi sostenere: il calcolatore ricava l’importo con la formula inversa.

TAN, TAEG e costi del mutuo

Il TAN serve a calcolare la rata; il TAEG misura il costo complessivo includendo le spese obbligatorie. Il calcolatore stima il TAEG con le spese che inserisci e l’imposta sostitutiva, che la banca trattiene all’erogazione:

• 0,25% dell’importo per i mutui di acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa;
• 2% per l’acquisto di immobili che non sono prima casa.

Restano fuori dal calcolo le spese del notaio, le imposte sull’acquisto della casa e le polizze facoltative. La polizza incendio e scoppio sull’immobile è invece obbligatoria e va sommata alle spese se la banca la colloca.

Tasso fisso o variabile

Con il tasso fisso la rata non cambia per tutta la durata. Con il tasso variabile il TAN è pari a un parametro di mercato (di solito l’Euribor) più uno spread fisso, e la rata si ricalcola a ogni variazione: il calcolatore mostra la rata al tasso di oggi. Per valutare il rischio prova a ripetere il calcolo con un tasso più alto di uno o due punti.

Detrazione degli interessi

Per il mutuo sull’abitazione principale spetta una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi pagati nell’anno, fino a 4.000 € di interessi: al massimo 760 € l’anno. Nel primo anno di un mutuo da 150.000 € al 3% gli interessi sono circa 4.400 €, quindi la detrazione è piena.